Saiba o que é de responsabilidade do inquilino e do proprietário na hora da reforma

Pintura, reparos, consertos na parte elétrica e hidráulica, reformas na estrutura. O que cabe ao proprietário do imóvel e o que é de responsabilidade do inquilino? Essa é uma questão que gera muitas dúvidas e até disputas judiciais, pois são inúmeras as necessidades e situações que envolvem os cuidados de um imóvel alugado.

Lei do Inquilinato

De modo geral, as reformas estruturais ficam a cargo do proprietário, já os reparos de manutenção são de responsabilidade do locatário. No Brasil, a locação de imóveis é feita sob contrato entre locador e locatário, no qual constam os direitos e deveres de cada parte. Esse documento regula a transação e deve seguir o que prevê a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

De acordo com a mesma, ao locador cabe “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Já ao locatário, é dever “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. 

Responsabilidades do Proprietário de Imóvel Alugado

A Lei do Inquilinato especifica, de forma clara, as obrigações do locador. Dentre elas, sobre o estado do imóvel: Art. 22, I – O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Ou seja, o locador, sozinho ou em associação com o condomínio, é responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de uso como:

• Troca de caixa d’água e equipamentos acessórios;
• Troca de caixa de esgoto;
• Troca de tubulações internas de água (dentro das paredes);
• Troca de registros de água quando for preciso quebrar parede;
• Troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio;
• Instalação do relógio (quando exigido pela fornecedora de energia);
• Troca de portão externo;
• Conserto de muro externo (desgaste natural);
• Conserto de tubulação externa e interna de esgoto;
• Pintura externa do imóvel;
• Calçamento externo do imóvel.

É importante ressaltar que, conforme Art. 23, IV da lei em questão, a necessidade de realizar algum desses reparos deve ser imediatamente comunicada por escrito pelo inquilino, sob pena de ser responsabilizado pelos danos causados pela falta da comunicação.

Vale lembrar, ainda, que nem sempre um dano estrutural é de responsabilidade do proprietário. Às vezes, por o inquilino não fazer a manutenção de algum item, o problema se agrava de forma a se tornar um dano estrutural e, muitas vezes, o locatário tenta passar esse problema para o proprietário. Em caso de dúvida, o proprietário poderá mandar um ou mais profissionais técnicos para verificar a causa do problema. Sendo assim, se constatado mau uso do inquilino, este deverá arcar com o prejuízo. Um exemplo prático seria o de canos entupidos, causados por descarte de dejetos na pia.

Responsabilidades do Inquilino

Via de regra, o morador é responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele estiver, consertando tudo o que deteriorar (Art. 23). Por exemplo:

• Conserto ou troca de torneiras;
• Conserto ou troca de cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque;
• Conserto ou troca da descarga e/ou do vaso sanitário, das borrachas de vedação, do registro de água com instalação externa (que não precise quebrar parede) e dos assentos que quebrar;
• Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e fiação;
• Conserto ou troca de tomadas de energia elétrica quando necessário;
• Troca de vidros quebrados ou rachados;
• Troca ou conserto de fechaduras;
• Troca de cerâmicas ou azulejos que quebrar;
• Conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha;
• Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado por si mesmo (por exemplo: uso de equipamentos com potência superior à rede elétrica do imóvel);
• Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos;
• Manutenção, conserto e troca de janelas do imóvel.

O inquilino não só é responsável pela manutenção do imóvel, mas também por danos causados por si ou terceiros. Art. 23, V: “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.

Obs: A substituição de peças e objetos deve ser feita, preferencialmente, por outros da mesma marca e padrão.

Manutenções causadas por Desgastes Naturais

Mesmo não havendo dano causado pelo morador, sempre haverá a necessidade de manutenções regulares e eventuais decorrentes de desgastes naturais. Nesses casos, de quem é a obrigação? Algumas situações merecem uma análise individual. Veja a seguir:

• De quem é a responsabilidade pela pintura do imóvel alugado?
  Depende. Se o imóvel foi entregue pelo proprietário com a pintura em dia, é dever do inquilino pintá-lo antes de entregar de volta. Do contrário, a responsabilidade é do locador;
• Quem deve reparar paredes mofadas?
  O mofo causado nas paredes por excesso de umidade é um dos danos causados pela ação do tempo em imóveis que não recebem muito sol. O dever de manter as paredes limpas é do inquilino. O proprietário somente tem responsabilidade quando o mofo é proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho;
• Quem cuida da manutenção dos pisos?
  Os danos causados por arrastar cadeiras e outros móveis, bem como manchas causadas pelo uso inadequado de produtos de limpeza, deverão ser reparados pelo inquilino que os causou.